Mucha gente cree que tasar es "decir un número". No lo es. Una tasación seria no se concreta solo en hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis que condujeron a ese valor. Acá te explico cómo se hace de verdad.
Los dos caminos para tasar
Existen, a grandes rasgos, dos métodos:
- Método directo (por comparación de antecedentes de terrenos, edificios o conjuntos): más seguro en los resultados, pero más laborioso.
- Método indirecto (por cálculo de rentabilidad: capitalización de rentas o productividad): más rápido de calcular, pero más impreciso por la variabilidad de las tasas.
Valuar por más de un método es lo que le da confiabilidad al resultado.
Qué hace mover el valor
En el caso de los terrenos urbanos, el valor depende de factores que se agrupan en tres niveles:
- Particulares: dimensiones (frente y fondo), ubicación, forma, orientación, topografía y subsuelo.
- Zonales: valor residencial, comercial o industrial de la zona, zonificación, servicios públicos (agua, cloacas, pavimento, alumbrado) y vecindades que desvalorizan.
- Generales: estado del mercado, situación económica del país, régimen de locaciones, perspectivas agropecuarias y grandes obras públicas.
El secreto está en los antecedentes
Las ventas comparables son el elemento fundamental, pero hay que buscarlas con paciencia y leerlas con criterio. Muchos precios están deformados por circunstancias especiales: divisiones de condominio, remates, ventas con poca o demasiada publicidad, o valores declarados por debajo del real para pagar menos impuestos. Por eso conviene llegar al origen de cada operación y, cuando hace falta, aplicar coeficientes correctivos.
Y la forma de pago también pesa
No es lo mismo cobrar todo al contado que en cuotas. Un peso hoy vale más que un peso mañana, porque hoy lo podés invertir, la inflación le baja el poder de compra y existe el riesgo de no cobrarlo. Por eso una buena tasación lleva los pagos futuros a valor presente, usando como referencia el costo de oportunidad del dinero (plazo fijo, crédito hipotecario o inflación esperada más una prima de riesgo).
Mi formación como Maestro Mayor de Obras suma acá una mirada técnica concreta: no es lo mismo estimar el estado y el costo de reposición de una construcción "a ojo" que evaluarla sabiendo cómo está hecha. Esa es, justamente, la diferencia entre un número y una tasación.